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限购限贷是“毒”还是“药”?

登封楼市网 2016年12月27日09:39 东方今报 发表评论
摘要:郑州楼市调控政策一波接着一波,房价终于不再“疯狂”上涨。12月新一轮“限购”“限贷”政策,再次抬高了购房门槛。也许,投资客们是该收手了,可那些不幸被此次门槛挡住的“刚需”群体,又该如何呢?
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郑州楼市调控政策一波接着一波,房价终于不再“疯狂”上涨。12月新一轮“限购”“限贷”政策,再次抬高了购房门槛。也许,投资客们是该收手了,可那些不幸被此次门槛挡住的“刚需”群体,又该如何呢?

    百思不解的冰冻式调控

    感谢政府!老百姓终于有望看到郑州房价不再嗖嗖地上涨,因为房地产市场差不多被冰冻了,能跳出来的鱼儿不多了。

    当然,它还留下了一条小小缝隙,供购买首套房的郑州居民和在郑州连续缴纳2年社保的外地人进场。

    这局面和直接行政命令关闭楼房交易市场差不了太多,估计超出了所有房地产从业者和研究者的意料,也超出了大部分能理解、能解释的范畴,可谓到达玄之又玄的境界。

    最新的调控手段出自“河南小市场利率定价自律机制秘书处”,我们就拿这个公众颇为新鲜、披上神秘色彩的机构下发的文件来说说。

    “无房有贷款记录”为什么被视为第二套房,将其最低首付比例调整为60%?这像在是追究公民的原罪,只要你曾经有过房贷,现在没房住也活该。“有房无贷”要想买房也去交60%的首付款吧,你有房住还买什么房呀,原来住房小不够住?谁让你当时不买个大房子,凑合着吧。

    这份文件说,这样做的初衷是“深入贯彻落实中央经济工作会议精神,促进郑州市房地产市场平稳健康发展,切实支持居民家庭首次小户型自住购房信贷需求、抑制投机性购房需求”,我们就来分析一下这句话。

    什么样的房地产市场是平稳健康的?一个理解就是,中央经济工作会议提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”;另一个理解是,买房的人都有还款能力,不会给金融系统找麻烦。刚刚结束的中央经济工作会议要求,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。还要求,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展……

    “无房有贷款记录”“有房无贷”,这两类人为什么不是房地产受欢迎的买家?他们的购房怎么就不是“合理自住购房”?凭什么抑制他们的需求?从上面的分析中,我找不到这样的答案。

    可以肯定,他们是被抑制投资性需求误伤的那部分刚性需求。抑制了刚需有什么关系?它意味着,调控政策一旦终止,他们会和其他需求一起挤进楼市,有可能造成楼市的第二波涨价潮。

    中央经济工作会议很重视房地产市场平稳健康发展的长效机制,但是这个文件的调控更重视眼前的压制,丝毫没有顾忌未来的楼市。

    有楼市从业者发文章分析,郑州楼市调控不断加码,是因为“打压房价是政治问题,更是表明态度的立场问题”。政治问题才更应慎重而理性,过激地把楼市冷冻住,的确会让统计数字迅速好看起来,却给未来的房地产市场带来更大的隐患。难道这样的调控本就是给未来的楼市保留更多的冲劲儿,让下一轮房价不出现“大落”,而像往常一样“再接再厉”?

    抑制投资性需求,不是抑制需求。有病可以吃药,但是一大把一大把、不分青片蓝片白片地吃,又算是怎么回事呢?

    最怕政策突降

    关于买房,每个人都有一肚子话要说。我想,如果没买房,我能过得比现在潇洒。

    今年9月初,郑州房市正疯狂的时候,我签了购房合同。11月15日开始还贷款,明年年底交房。每月的工资也不过刚够还房贷。再加上现在还要租房和日常开销,还贷第一个月便入不敷出。这月15日前,犹犹豫豫地往家里打了电话,让家里帮忙凑齐了这个月的房贷。我虽然算是自信的人,但是30年的还贷期还是让我望得一脸惆怅。

    买房前,我用自己的工资买了单反、打印机、电钢琴……那时候我觉得人生那么长,我要从南到北地浪。那时的我,有许许多多美丽的幻想。而现在,不敢换工作不敢创业,不然就要断炊。还要厚着脸皮问家里要钱,总觉得没办法开口。“大众创新、万众创业”,我想不是说给一个毕业不久就买房的年轻人的。我觉得自己被这个水泥堆成的屋子绑架了,就目前看,它可能让我错失了一个更为精彩的人生。高昂的房价,让不少和我一样的年轻人不得已变得暮气沉沉。

    我的朋友小宋,高中辍学后在郑州一家小保健品公司做业务员,辛辛苦苦工作五年,终于攒够了首付款。从两个月前开始,他就满郑州跑着看二手房。他的要求很明确:精装修、环境好。终于看中了一家,方方面面都满意,由于对方急用钱仅卖1万元一平方米,他几乎把这个好消息在朋友中间传了无数遍。

    但是,因为原房主有两万元的贷款没结清。为尽快过户,小宋提前至某银行办理贷款,花费房屋评估费、代办费、手续费等共计1万多元。中介征收房屋过户跑腿费5000元,房屋中介费1万元,手续费5000元。虽然银行及中介共计征收3万多元,但是想到原房主只要将2万贷款结清,自己的贷款也就能发放了,小宋仍然满心期待。

    然而,令小宋万万没想到的是,就在原房东准备第二天就去结清贷款的时候,新政出来了:需要交两年社保。小宋窝在自己的出租屋里哭了,他所在的小公司几乎没交过社保。他感觉自己好像被郑州抛弃了。而之前交过的跑腿费和过户费等林林总总的费用,似乎大部分也要不回来了。小宋说,为什么所有的政策都要出现得那么突然,一个政策的出台,不仅让他的郑州梦破灭,而且一年的辛苦工作也白干了。更让他不愿去想的是,两年后,“郑州房价不知道会高成了什么样。”

    要稳定住房价,有提升供地、整理市区内的低效用地、抑制地价、房屋永久产权+房屋地价标准的房产税按年征收、大力发展周边城市的交通等诸多种方法,但是无论怎样,一个如此“严厉”的政策突降,并不是年轻人能够承受的。

    建立房价长期稳定预期才是主要的,如果是为了调控而调控,就失去了市场的意义。新政频繁突降,犹如刺刀剜瘤,除了恶疾也留了伤口。

    “限购”的靴子落下 “刚需”们怎么想?

    从10月1日到12月23日,不到两个月的时间,郑州的“限购”“限贷”政策,就上演了从无到有、从有到升级版的一个过程。据说,这已经起到立竿见影的效果了:不少楼盘的售楼部,已经是“门前冷落车马稀”了。似乎不难想象,投资客们是该收手了。但对于“刚需”们来说,又该如何呢?

    “刚需”群体主要有两种,第一种是首次置业的,第二种是需要初次换房的改善型需求。对于后者而言,10月1日的初级版“限购”,限制的是本市有2套及以上的家庭,以及非本市1套及以上的家庭,且限制的是不能再购买180平方米以下的了,180平方米以上的不限制。不过,这种改善,首付要提高到至少40%了。“升级版”限购后,“改善型”刚需都不能购买180平方米的了,本市的仍然可以购买第二套,首付提高到了60%;非本市的就不能改善了。事实上,二套首付无论是40%还是60%,对于“刚需”来说都是一个不小的门槛,尤其是在现在高房价下,想要迈过去恐怕不太容易。

    对于首次置业的刚需们来说,“初级版”限购政策对他们没有限制,只要凑够30%的首付就可以。这个大部分人还是能够凑出来的。但“升级版”限购之后,对“非郑州户籍”的居民家庭又添加了附加条件,“需要提供3年内的连续24个月以上(含24个月)缴纳个人所得税或社会保险证明”。请注意,这是“连续”两年的,累计的不算。这个附加条件,还是能限制不少人的。

    现在不流行购房的地域歧视之说了,早在2011年1月开始的长达3年半的限购政策中,非本市户籍居民家庭购置首套房要求的是,“能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”就可以。那时候只有一年期限,也没有“连续”限制,但还是有不少“刚需”被卡在了“能提供”之外。

    我有一个亲戚,就属于这种情形,但似乎也并非什么难题,只要缴纳一两千元的费用,售楼人员就会联系“中介”办理相关证明,我也亲见有数十人去一个“中间人”手中领取这些证明。这至少说明,上轮限购的这些附加条件只是沦为空转的“中介”公司赚钱的形式而已,并未起到实际效用。它只是加重了非本市户籍的“刚需”们的负担,这对这类“刚需”并不公平。只是不知本轮“升级版”的非本市户籍“刚需”们的限制条件,会否像有网友所言的“要多掏3000多元的费用”了?

    楼市调控要坚决打击投机需求,这毫无疑问。但打击投机需求并不意味着打压刚需,反而应该去保护他们。考虑刚需,就要弄清楚对商品房具有刚性需求的到底是哪一类人群。相比于投资性购房和改善型购房,那些从农村走向城镇的无房者,对“有所居”的 需求显然最为迫切。从这个角度来看,楼市的走向关系到农村劳动力的转移,关系到国家的城镇化战略能否顺利实施。如果对他们设置过高的“门槛”,不但有失公平,也与国家大政方针相悖逆。


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